Pour réussir dans leur activité, les professionnels de l’immobilier ont besoin d’un accompagnement adapté à leur secteur d’activité. Le cabinet Figital Expertise, dans le 17e arrondissement de Paris, travaille avec les particuliers et les entreprises de ce secteur.
Les avantages d’un accompagnement personnalisé
Choisir un expert-comptable spécialisé dans le secteur immobilier vous permet de bénéficier :
- D’une meilleure compréhension et prise en compte des spécificités du marché
- De conseils adaptés à votre activité et aux évolutions réglementaires
- D’outils performants pour optimiser la gestion de vos projets immobiliers
- D’un interlocuteur unique pour un gain de temps et d’efficacité.
L’expertise comptable en immobilier ne se limite pas seulement à l’établissement des comptes ou à la déclaration fiscale. Elle englobe également l’ensemble des prestations liées à la stratégie et au pilotage de l’entreprise.
Secteurs d’intervention de l’expert comptable en immobilier
Le professionnel de l’immobilier doit disposer de conseils avisés sur divers sujets. Notre cabinet Figital Expertise intervient ainsi sur plusieurs thématiques spécifiques telles que :
- L’analyse de la rentabilité financière des projets immobiliers
- La fiscalité applicable aux transactions immobilières
- Les démarches juridiques et administratives liées à l’exercice de votre activité
- La gestion du patrimoine et le conseil en investissement
- Les stratégies de développement et le suivi opérationnel de vos projets.
Nous bénéficions d’une bonne réputation grâce à notre savoir-faire technique et notre connaissance spécifique du secteur immobilier. Nos experts-comptables sont habitués à travailler avec divers profils tels que les promoteurs, les agences immobilières, les propriétaires-bailleurs ou encore les constructeurs.
Nous proposons une approche intégrée qui améliore la rentabilité et la compétitivité de l’activité.
Faites appel à un expert comptable immobilier à Paris pour gagner en sérénité
La gestion de votre entrepriserequiert non seulement des compétences techniques et juridiques, mais aussi une excellente connaissance du secteur et un suivi constant. Voici quelques bonnes raisons de choisir notre cabinet :
- Un accompagnement sur-mesure de nos experts-comptables qui établissent une relation personnalisée avec chacun de nos clients et proposent des conseils adaptés à votre situation.
- Une expertise reconnue de notre cabinet qui dispose d’une grande expérience dans le secteur immobilier, gage de réussite pour vos projets immobiliers.
- Des solutions efficaces par la mise à disposition d’outils performants pour faciliter la gestion de votre entreprise et améliorer vos performances financières.
S’entourer d’un expert-comptable spécialisé en immobilier, c’est également bénéficier d’un appui précieux pour pérenniser et développer votre activité. Grâce à notre suivi régulier, vous serez en mesure d’anticiper les tendances du marché et de mieux adapter votre stratégie en fonction de l’évolution du secteur.
Les étapes clés de l’accompagnement par un expert comptable
Dès le début de notre collaboration, nos experts-comptables établissent un diagnostic complet de votre situation afin d’adapter au mieux leur mission. Voici les principales étapes de cet accompagnement :
- La définition de vos besoins,
- L’étude de votre projet et l’analyse de sa faisabilité,
- Le conseil sur la forme juridique et le statut fiscal,
- L’aide à la création ou à la reprise d’entreprise,
- Installer une organisation comptable adéquate,
- La réalisation de vos obligations déclaratives et la gestion financière,
- Le suivi régulier et l’anticipation des risques.
Nous nous engageons à respecter les valeurs de transparence, d’intégrité et d’éthique professionnelle. Nos experts restent à votre écoute et vous proposent les réponses adaptées à votre situation.
Fiscalité des marchands de biens : la TVA sur la marge
Le marchand de biens achète pour revendre, ce qui l’assujettit à la TVA. Lorsque l’acquisition initiale n’a pas ouvert droit à déduction – cas fréquent d’un immeuble ancien acheté à un particulier – l’article 268 du Code général des impôts permet d’asseoir la TVA sur la seule marge, et non sur le prix de vente total. La base d’imposition correspond alors à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien. Ce régime allège sensiblement la charge fiscale d’une opération d’achat-revente par rapport à une taxation sur le prix total. Son application repose sur des conditions précises, notamment l’identité juridique du bien entre l’achat et la revente, que la jurisprudence a resserrées.
Le calcul de cette marge, la traçabilité des prix d’acquisition et l’articulation avec les droits d’enregistrement supposent un suivi rigoureux, dossier par dossier. Notre cabinet sécurise le traitement TVA de chaque opération et documente les positions retenues : le cadre applicable aux opérations immobilières évolue.
Le choix du régime fiscal de la SCI : IR ou IS
La société civile immobilière relève par défaut de l’impôt sur le revenu. La société est alors fiscalement transparente : les résultats sont imposés directement entre les mains des associés, le plus souvent dans la catégorie des revenus fonciers, au prorata de leur part dans le capital. Ce régime convient à une logique de détention patrimoniale et de perception de loyers nus.
La SCI peut toutefois opter pour l’impôt sur les sociétés. Cette option modifie profondément la fiscalité : imposition des bénéfices au niveau de la société, possibilité d’amortir l’immeuble, mais aussi taxation des plus-values selon le régime professionnel lors de la revente. Point déterminant, l’option pour l’IS n’est pas immédiatement définitive : la société peut y renoncer jusqu’au cinquième exercice suivant celui au titre duquel l’option a été exercée. Passé ce délai, l’option devient irrévocable et la SCI reste soumise à l’IS sans retour possible.
Ce choix engage la stratégie patrimoniale sur le long terme. Nous conduisons une analyse chiffrée comparant les deux régimes en fonction de vos objectifs de détention, de distribution et de transmission avant toute décision.
Location meublée : statut LMNP ou LMP et régime micro-BIC
Les revenus de location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. La distinction entre loueur en meublé non professionnel (LMNP) et loueur en meublé professionnel (LMP) dépend de deux conditions cumulatives : le statut de LMP suppose des recettes annuelles supérieures à 23 000 € qui excèdent, par ailleurs, le montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal. À défaut de remplir ces deux conditions, le loueur relève du statut LMNP.
Au régime micro-BIC, un abattement forfaitaire s’applique sur les recettes, sans possibilité de déduire de charges réelles. Pour les revenus 2026 à 2028, la location meublée classique bénéficie d’un abattement de 50 % dans la limite de 83 600 € de recettes. Les meublés de tourisme non classés relèvent d’un abattement de 30 % dans la limite de 15 000 € de recettes, tandis que les meublés de tourisme classés conservent un abattement de 50 % jusqu’à 83 600 €.
Au-delà de ces seuils, ou par choix, le régime réel s’impose ou s’opte. Il ouvre la déduction des charges et surtout l’amortissement du bien et du mobilier : la comptabilisation d’une dotation aux amortissements réduit le résultat imposable, souvent jusqu’à neutraliser l’imposition des loyers pendant plusieurs années, sans créer de déficit reportable au titre de ces amortissements. Ce mécanisme est un levier central de la location meublée au réel, dont la mise en œuvre exige une comptabilité tenue dans les règles.
Agents immobiliers : carte professionnelle, garantie financière et TVA
L’exercice de l’activité d’agent immobilier est encadré par la loi Hoguet (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970). Elle impose la détention d’une carte professionnelle délivrée par la chambre de commerce et d’industrie (CCI), valable trois ans et renouvelable, sous conditions d’aptitude professionnelle et de moralité.
Lorsque le professionnel manie des fonds pour le compte de tiers, il doit justifier d’une garantie financière : son montant est d’au moins 30 000 € durant les deux premières années d’activité, puis d’au moins 110 000 €. Une assurance de responsabilité civile professionnelle est également requise.
Les commissions et honoraires d’agence constituent des prestations de services soumises à la TVA au taux normal de 20 %. Nous accompagnons agences et mandataires sur la facturation des commissions, le suivi des comptes séquestre et le respect des obligations comptables attachées à la garantie financière.
Questions fréquentes des professionnels de l’immobilier
Un marchand de biens est-il toujours soumis à la TVA sur la marge ?
Non. La TVA sur la marge prévue à l’article 268 du CGI s’applique lorsque l’acquisition du bien n’a pas ouvert droit à déduction. Dans les autres cas, la taxation porte sur le prix de vente total. Le régime applicable dépend des conditions d’achat et de la nature du bien, à analyser au cas par cas.
Faut-il opter pour l’IS lors de la création d’une SCI ?
Ce n’est pas systématique. La SCI est imposée à l’IR par défaut. L’option pour l’IS peut convenir à une stratégie d’accumulation et permet l’amortissement de l’immeuble, mais elle devient irrévocable au-delà du cinquième exercice suivant l’option. Une simulation préalable est nécessaire.
Quand passe-t-on du statut LMNP au statut LMP ?
Le statut LMP est acquis lorsque les recettes de location meublée dépassent 23 000 € par an et excèdent les autres revenus d’activité du foyer fiscal. Ces deux conditions sont cumulatives ; si l’une n’est pas remplie, le loueur reste en LMNP.
Peut-on exercer l’activité d’agent immobilier sans carte professionnelle ?
Non. La loi Hoguet impose la détention d’une carte professionnelle délivrée par la CCI, valable trois ans, ainsi qu’une garantie financière en cas de maniement de fonds et une assurance de responsabilité civile professionnelle.
Figital Expertise est un cabinet inscrit à l’Ordre des experts-comptables. Nos missions sont conduites dans le respect du secret professionnel et des règles déontologiques de la profession. Les éléments fiscaux et réglementaires présentés ci-dessus reflètent les règles en vigueur à la date de vérification et doivent être appréciés au regard de votre situation ; ils ne se substituent pas à une étude personnalisée. Notre cabinet vous reçoit au 7 avenue Gourgaud, 75017 Paris.
Source officielle : entreprendre.service-public.gouv.fr
Notre cabinet intervient sur l’ensemble du domaine « immobilier & patrimoine » : immobilier, professionnels de la location meublée, family offices, holdings patrimoniales, investisseur immobilier, les entreprises de gestion de patrimoine, marchands de biens, promoteur immobilier, promoteurs immobiliers, SCI.
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