Expert comptable pour Promoteurs Immobiliers

Figital Expertise, accompagne depuis plus de 25 ans les dirigeants d’entreprise dans la gestion et le développement de leurs activités. Spécialisés en expertise comptable pour les promoteurs immobiliers, nous offrons un accompagnement sur mesure pour optimiser la gestion financière, fiscale et comptable de vos projets immobiliers.

Qu’est-ce qu’un expert comptable pour promoteurs immobiliers ?

Définition et rôle général

Un expert comptable pour promoteurs immobiliers est un professionnel dédié à la gestion financière et comptable des projets de promotion immobilière. Il aide les promoteurs à gérer leurs finances, à optimiser leur fiscalité, et à garantir la conformité légale de leurs opérations.

Spécificités du milieu immobilier

Le secteur immobilier est caractérisé par des régulations complexes, la gestion des permis de construire, et le suivi financier rigoureux des projets. Un expert comptable spécialisé dans les promotions immobilières maîtrise ces enjeux et offre une expertise précieuse pour naviguer ces défis.

Nos services spécialisés pour les promoteurs immobiliers

Prévision financière et budgétisation des projets

La réussite d’un projet de promotion nécessite une planification financière rigoureuse. Notre cabinet vous aide à établir des prévisions financières détaillées et à définir un budget réaliste pour chaque étape du projet.

• Nous vous assistons dans la création de budgets précis, prenant en compte toutes les dépenses et revenus prévus pour chaque phase de votre projet immobilier.
• Nos experts réalisent des études approfondies pour évaluer la viabilité et la rentabilité de vos projets, vous aidant à prendre des décisions éclairées.
• Nous surveillons vos flux de trésorerie pour garantir la liquidité nécessaire au bon déroulement de vos opérations, anticipant les besoins de financement et optimisant la gestion des fonds.

Conseils fiscaux adaptés aux promoteurs

Nous conseillons sur les meilleures stratégies fiscales pour maximiser les avantages et minimiser les charges fiscales, vous fournissant des conseils personnalisés en fonction de votre situation unique.

• Nous analysons vos revenus locatifs pour identifier les opportunités de réduction fiscale et maximiser vos bénéfices nets.
• Nous vous aidons à tirer parti des dispositifs fiscaux avantageux, tels que les crédits d’impôt et les régimes spéciaux applicables au secteur immobilier.
• En cas de contrôle fiscal, nous vous accompagnons tout au long du processus, préparant les documents nécessaires et représentant vos intérêts auprès de l’administration fiscale.

Gestion comptable et administrative

La gestion quotidienne des aspects comptables et administratifs peut vite devenir chronophage. Confier cette tâche à Figital Expertise vous libère du temps pour vous concentrer sur l’essentiel :

• Nous prenons en charge la saisie des écritures comptables, assurant une tenue de comptes précise et à jour.
• Nous gérons les paiements et les encaissements pour garantir une gestion fluide de votre trésorerie.
• Nos experts établissent vos comptes annuels, assurant leur conformité avec les normes comptables en vigueur.

Assistance juridique et administrative

Les aspects juridiques et administratifs sont indispensables dans la promotion immobilière. Figital Expertise offre une assistance complète pour assurer la conformité légale et administrative de vos projets.

• Rédaction et révision des contrats : nous vous assistons dans la rédaction et la révision de tous les contrats liés à vos projets immobiliers, garantissant leur conformité légale.
• Gestion des formalités administratives : nous prenons en charge les formalités administratives nécessaires à la réalisation de vos projets, comme les demandes de permis de construire et les déclarations fiscales.
• Conseil en structuration juridique : nous vous conseillons sur la meilleure structure juridique pour vos projets, optimisant la gestion et la fiscalité de vos opérations immobilières.

Pourquoi faire appel à un expert comptable pour promoteurs immobiliers ?

Maîtrise des régulations et conformité légale

Les réglementations dans le secteur immobilier sont nombreuses et complexes. Un expert comptable maîtrisant ce cadre règlementaire s’assure que toutes vos opérations sont conformes aux lois en vigueur et évite tout risque juridique.

Optimisation de la rentabilité

Grâce à des analyses financières poussées, un expert comptable identifie les foyers de dépense superflue et les gisements de profit potentiels. Cela vous permet d’optimiser la rentabilité de chacun de vos projets immobiliers.

Soutien en cas de contrôle fiscal

En cas de contrôle fiscal, avoir un expert comptable spécialisé à ses côtés est un avantage indéniable. Il prépare les dossiers avec rigueur et représente vos intérêts auprès de l’administration fiscale.

Nos solutions d’accompagnement pour promoteurs immobiliers

Conseil stratégique

Nous offrons des conseils stratégiques essentiels pour sécuriser vos investissements et accélérer la croissance de votre entreprise.

Accompagnement des dirigeants

Nous accompagnons les dirigeants de sociétés de promotion immobilière sur le plan patrimonial et fiscal, assurant de meilleures décisions pour leurs actifs personnels et professionnels.

Différents statuts juridiques des promoteurs immobiliers

Société Civile de Construction Vente (SCCV)

La SCCV est un statut juridique fréquemment utilisé par les promoteurs immobiliers. Cette forme de société permet de réaliser des opérations de construction d’immeubles en vue de leur vente. La SCCV est fiscalement transparente, les associés étant imposés à hauteur de leur quote-part de résultat selon le régime qui leur est applicable (revenus fonciers ou BIC pour les sociétés à l’IS).

Société Civile Immobilière (SCI)

La SCI est couramment utilisée pour la gestion et la détention de biens immobiliers. Elle offre une grande flexibilité en matière de gestion et de transmission du patrimoine. Les revenus issus de la location des biens détenus par une SCI sont soumis au régime des revenus fonciers ou des BIC, selon l’option fiscale choisie.

Société en Nom Collectif (SNC)

La SNC est une forme juridique adaptée aux projets immobiliers nécessitant une grande flexibilité et une responsabilité solidaire des associés. Elle permet une gestion souple et une transparence fiscale, les bénéfices étant imposés directement entre les mains des associés.

Société par Actions Simplifiée (SAS)

La SAS est une structure flexible et adaptée aux projets immobiliers d’envergure. Elle permet une grande liberté dans la rédaction des statuts et offre des avantages fiscaux intéressants. Les bénéfices sont imposés au niveau de la société, mais elle permet également une optimisation fiscale par le biais de la gestion des dividendes et des rémunérations.

Pourquoi choisir Figital Expertise ?

Faire appel à notre cabinet, c’est :

• Bénéficier de l’expérience d’une équipe composée d’experts comptables professionnels ayant plus de 25 ans d’expérience.
• Obtenir un accompagnement sur mesure, adapté à vos besoins et à ceux de votre entreprise.
• Profiter de services innovants, grâce à notre démarche digitale qui facilite les échanges et optimise la gestion de votre entreprise.
• Compter sur un cabinet reconnu pour son sérieux, sa rigueur et son engagement auprès de ses clients. Plus de 500 dirigeants d’entreprises nous font confiance depuis plusieurs années et nous recommandent régulièrement.

Rencontrez-nous dans nos locaux situés au 7 avenue Gourgaud ou à nous contacter pour toute demande d’information supplémentaire. Nous serons ravis de discuter avec vous de vos besoins et attentes, et de vous présenter plus en détail nos compétences et notre manière de travailler.

La comptabilité et la fiscalité du promoteur immobilier

Le métier de promoteur immobilier – acquérir un foncier, financer et faire construire un programme, puis en commercialiser les lots – suppose une comptabilité et une fiscalité spécifiques, qui diffèrent nettement de celles d’une entreprise commerciale classique. Le cycle d’une opération s’étale souvent sur plusieurs exercices, les encaissements clients sont échelonnés et la structure juridique retenue emporte des conséquences fiscales directes. Notre cabinet accompagne les promoteurs sur l’ensemble de cette chaîne : montage de l’opération, tenue comptable des stocks et en-cours, déclarations de TVA immobilière et suivi de l’impôt.

La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)

La vente en l’état futur d’achèvement est le cadre juridique le plus courant de la commercialisation d’un programme neuf. Régie par les articles L261-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, elle est définie comme le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol et la propriété des constructions existantes ; les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution, l’acquéreur étant tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux (article L261-3). Le vendeur conserve les pouvoirs de maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

Le rythme des appels de fonds est strictement encadré. L’article R261-14 du même code plafonne, en 2026, les sommes exigibles de l’acquéreur à 35 % du prix à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau et 95 % à l’achèvement de l’immeuble, le solde de 5 % étant payable à la mise à disposition du bien (et consignable en cas de litige sur la conformité). Ce séquencement conditionne directement la trésorerie de l’opération et son suivi comptable.

La garantie financière d’achèvement (GFA)

Pour toute vente d’immeuble à usage d’habitation en l’état futur d’achèvement, le promoteur doit fournir une garantie financière d’achèvement, prévue par les articles L261-10-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Pour les permis de construire déposés à compter du 1er janvier 2015, seule la garantie dite extrinsèque est admise : elle est délivrée par un établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d’assurance agréée, entités extérieures à l’opération et à la société de promotion. Elle garantit à l’acquéreur l’achèvement de l’immeuble même en cas de défaillance du promoteur. Le coût et les modalités d’obtention de cette garantie constituent un poste à anticiper dès le montage financier de l’opération.

La TVA immobilière sur les ventes d’immeubles neufs

Les opérations concourant à la production ou à la livraison d’immeubles neufs relèvent de la TVA en application de l’article 257 du code général des impôts. Un immeuble est réputé neuf lorsqu’il est achevé depuis cinq ans au plus. La livraison par un promoteur d’un logement neuf est ainsi soumise, en 2026, à la TVA au taux normal de 20 %, TVA que le promoteur collecte sur ses ventes et déduit sur ses coûts de construction.

Dans certaines situations, la base d’imposition n’est pas le prix total mais la marge. Ce régime de la TVA sur marge, prévu à l’article 268 du code général des impôts, suppose en 2026 deux conditions cumulatives : l’acquisition du bien par le vendeur n’a pas ouvert droit à déduction de la TVA, et il existe une identité entre le bien acquis et le bien revendu (mêmes caractéristiques physiques et même qualification juridique). Il concerne principalement les cessions de terrains à bâtir acquis sans TVA déductible. La détermination du régime applicable – TVA sur le prix total ou TVA sur la marge – doit être vérifiée opération par opération, car elle emporte des conséquences financières significatives.

La comptabilisation des opérations de promotion

L’activité de promotion, qui consiste à construire des immeubles en vue de leur vente, a fait l’objet d’un plan comptable professionnel (avis de conformité du Conseil national de la comptabilité du 12 juillet 1984). Les biens en cours de construction sont inscrits en stocks (classe 3 du plan comptable général), valorisés à leur coût de revient cumulé : ils figurent d’abord en en-cours de production, puis en stocks de produits finis une fois l’immeuble achevé et tant qu’il n’est pas vendu. Le coût de revient distingue trois catégories : le foncier, la construction et les frais annexes.

Méthode à l’achèvement ou méthode à l’avancement

Une opération de promotion s’étalant sur plusieurs exercices constitue un contrat à long terme. Le plan comptable général permet, pour ces contrats, de retenir soit la méthode à l’achèvement – le résultat n’est constaté qu’à la livraison – soit la méthode à l’avancement, qui rattache le résultat aux exercices au rythme de l’avancement des travaux et que le référentiel désigne comme la méthode préférentielle. Le choix de méthode a un effet direct sur la présentation du résultat annuel et sur le suivi de la performance de chaque programme ; il doit être arrêté avec cohérence et documenté.

Le montage en société : SCCV et imposition

Chaque opération est fréquemment portée par une structure dédiée. La société civile de construction-vente (SCCV) bénéficie d’un régime fiscal particulier prévu à l’article 239 ter du code général des impôts : elle n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés dès lors qu’elle a pour objet la construction d’immeubles en vue de la vente, qu’elle est constituée sous forme civile (et non de société de capitaux) et que ses statuts prévoient la responsabilité indéfinie des associés au regard des dettes sociales. Ses associés sont alors imposés directement sur leur quote-part de bénéfices, selon leur propre régime fiscal.

Lorsque l’opération est portée par une société soumise à l’impôt sur les sociétés, le résultat est imposé, en 2026, au taux normal de 25 %. Un taux réduit de 15 % s’applique sur la part de bénéfice allant jusqu’à 42 500 €, sous réserve d’un chiffre d’affaires inférieur à 10 millions d’euros et d’un capital entièrement libéré détenu à au moins 75 % par des personnes physiques. Le choix entre SCCV translucide et société à l’IS se raisonne au cas par cas, selon le profil des associés et la stratégie de distribution des résultats.

Questions fréquentes

La garantie financière d’achèvement est-elle obligatoire ?

Oui. Pour toute vente en l’état futur d’achèvement d’un immeuble à usage d’habitation, le promoteur doit fournir une garantie financière d’achèvement (articles L261-10-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation). Depuis les permis déposés à compter du 1er janvier 2015, seule la garantie extrinsèque, délivrée par un établissement extérieur à l’opération, est admise.

La vente d’un logement neuf est-elle soumise à la TVA ?

Oui. La livraison d’un immeuble neuf par un promoteur relève de la TVA en application de l’article 257 du code général des impôts, au taux normal de 20 % en 2026. Selon les cas, notamment pour certains terrains à bâtir acquis sans droit à déduction, un régime de TVA sur la marge (article 268 du CGI) peut s’appliquer.

Une SCCV paie-t-elle l’impôt sur les sociétés ?

Non, en principe. Sous les conditions de l’article 239 ter du CGI, la société civile de construction-vente n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés : ce sont ses associés qui sont imposés directement sur leur quote-part de résultat, selon leur propre régime fiscal.

Quand comptabiliser le résultat d’un programme immobilier ?

Une opération de promotion étant un contrat à long terme, le résultat peut être constaté soit à l’achèvement, soit selon la méthode à l’avancement, cette dernière étant la méthode préférentielle du plan comptable général. Le choix doit être cohérent d’un exercice à l’autre et documenté.

Figital Expertise est un cabinet inscrit à l’Ordre des experts-comptables, tenu au secret professionnel. Les éléments présentés sur cette page ont une portée générale et informative ; ils ne se substituent pas à une consultation adaptée à votre opération. Notre équipe vous reçoit au 7 avenue Gourgaud, 75017 Paris.

Source officielle : entreprendre.service-public.gouv.fr