Les marchands de biens évoluent dans un domaine complexe et exigeant, où chaque transaction immobilière nécessite une attention particulière. Figital Expertise, situé au cœur du 17e arrondissement de Paris, est le meilleur partenaire pour vous accompagner tout au long de votre activité. Fort de plus de 25 ans d’expérience, notre cabinet s’engage à offrir un accompagnement sur mesure, adapté à vos besoins spécifiques.
Comptabilité spécialisée pour les marchands de biens
Notre cabinet se distingue par sa connaissance approfondie des enjeux comptables propres aux marchands de biens. Notre équipe de comptables spécialisés vous assiste dans la tenue de la comptabilité générale et analytique, le suivi précis de vos transactions immobilières, et l’établissement rigoureux des bilans et comptes de résultat.
Suivi des transactions immobilières
Chaque transaction immobilière engendre des écritures spécifiques. Nos experts comptables veillent à ce que toutes les écritures soient correctement enregistrées, minimisant ainsi le risque d’erreurs pouvant entraîner des coûts élevés à long terme. Nous mettons en place des procédures de contrôle interne rigoureuses pour assurer la fiabilité de votre comptabilité.
Gestion fiscale adaptée aux transactions immobilières
L’aspect fiscal est indispensable dans l’activité des marchands de biens. Nos experts vous aident à optimiser votre fiscalité en vous orientant vers les stratégies fiscales les plus avantageuses. Nous assurons la déclaration fiscale adaptée à votre situation et anticipons les échéances fiscales pour éviter toute pénalité.
Optimisation fiscale
Nos experts comptables vous conseillent sur le choix du régime fiscal le mieux adapté à votre situation, ce qui peut grandement améliorer la rentabilité de votre activité. Nous vous aidons à comprendre le volet fiscal, maximisant vos bénéfices tout en assurant votre conformité avec les réglementations en vigueur.
Conseil stratégique pour votre activité
Au-delà de la comptabilité et de la fiscalité, Figital Expertise joue un rôle clé en matière de conseil stratégique. Nos experts vous assistent dans la planification financière et l’évaluation des opportunités d’investissement.
Accompagnement personnalisé
Chaque marchand de biens est unique. Nous proposons des solutions personnalisées, adaptées à vos défis financiers et administratifs particuliers. Notre objectif est de vous fournir une feuille de route sur mesure, optimisant chaque décision prise pour favoriser la croissance de votre activité.
Qui peut bénéficier de nos services ?
Nous offrons nos services à divers acteurs du secteur immobilier :
Marchands de biens immobiliers
Si vous achetez et vendez des biens immobiliers pour en tirer profit, vous avez besoin d’un expert-comptable spécialisé. Nous comprenons les subtilités des transactions immobilières et veillons à leur meilleur traitement.
Promoteurs immobiliers
Les promoteurs immobiliers font face à des défis spécifiques nécessitant un suivi comptable rigoureux. Nos experts maîtrisent ces problématiques et vous accompagnent dans la gestion de projets complexes.
Investisseurs privés en immobilier
Les investisseurs privés bénéficient également de nos services, qu’il s’agisse d’achat-revente ou de location. Un suivi financier et fiscal est indispensable pour garantir des meilleurs rendements.
Nos services pour les marchands de biens
Figital Expertise se distingue par une offre de services complète et personnalisée pour les marchands de biens. Voici ce que nous proposons :
Élaboration et présentation des comptes annuels
Nous assurons la préparation et la présentation de vos comptes annuels, garantissant une conformité totale avec les normes comptables en vigueur.
Tenue des registres légaux et comptables
Notre équipe veille à la tenue rigoureuse de vos registres légaux et comptables, minimisant les risques de non-conformité et d’erreurs.
Planification fiscale et optimisation des impôts
Nous vous aidons à planifier votre fiscalité, optimisant vos impôts pour maximiser votre rentabilité.
Contrôle de gestion et analyse financière
Nos experts mettent en place des outils de contrôle de gestion et réalisent des analyses financières pour vous offrir une vue d’ensemble sur la santé financière de votre activité.
Mise en place de procédures internes de contrôle
Nous développons et mettons en œuvre des procédures internes de contrôle, assurant la transparence et la fiabilité de vos opérations.
Préparation et saisie des paies
Notre service de préparation et saisie des paies garantit que vos employés sont payés correctement et à temps, tout en respectant les obligations légales.
Pourquoi choisir Figital Expertise ?
Une expérience solide dans le domaine immobilier
Avec plus de 25 ans d’expérience, Figital Expertise est un leader reconnu dans le domaine de la comptabilité pour les marchands de biens.
Un service client irréprochable
Nous nous engageons à offrir un service client de qualité, avec une équipe disponible et réactive pour répondre à vos besoins
Un accompagnement complet
Nos services ne se limitent pas aux aspects comptables. Nous vous accompagnons également dans la recherche de financements, l’aide à la négociation avec des partenaires, et le développement de plans stratégiques pour pérenniser et dynamiser votre entreprise.
Optimisation fiscale et gestion des obligations
Régime fiscal adapté
Nous vous conseillons sur le régime fiscal le plus adapté à votre activité, comme le régime réel ou le régime simplifié.
Déclarations fiscales
Nous assurons la préparation et la soumission de toutes vos déclarations fiscales, vous évitant ainsi des erreurs coûteuses et des pénalités.
Accompagnement stratégique et conseil
Planification financière
Nous vous aidons à planifier votre stratégie financière, en définissant des objectifs clairs et en mettant en place des indicateurs de performance.
Évaluation des opportunités d’investissement
Nos experts vous assistent dans l’évaluation des opportunités d’investissement, vous permettant de faire des choix éclairés et rentables.
Quels sont les avantages d’un expert comptable ?
Expertise du secteur immobilier
Un expert comptable spécialisé comprend les enjeux spécifiques du secteur immobilier et vous aide à comprendre les complexités fiscales et comptables.
Optimisation fiscale
Nous veillons à ce que vous bénéficiez des stratégies fiscales les plus avantageuses, maximisant vos profits et minimisant vos impôts.
Accompagnement stratégique
Notre rôle ne se limite pas à la comptabilité. Nous vous offrons un accompagnement stratégique, vous aidant à planifier et à exécuter votre stratégie de croissance.
Trouver un expert comptable pour un marchand de biens
Une aide pour vos obligations comptables
Vous êtes une entreprise individuelle ou une société commerciale, nous vous aidons à respecter toutes vos obligations comptables.
Une aide pour vos obligations fiscales
Nous vous assistons dans toutes vos déclarations fiscales, vous assurant une conformité totale avec les réglementations en vigueur.
Une aide pour vos obligations sociales
Nous prenons en charge toutes vos obligations sociales, y compris la préparation des fiches de paie et des déclarations sociales.
Quel statut juridique choisir ?
Entreprises individuelles
Nous vous conseillons sur le statut juridique le plus adapté à votre situation, vous êtes une entreprise individuelle ou une société commerciale.
Sociétés commerciales
Nous vous aidons à choisir le statut juridique le plus avantageux pour votre activité, comme une SAS, SARL, SA, EURL ou autre.
Choisir notre cabinet c’est opter pour un accompagnement complet et personnalisé dans toutes les étapes de votre activité de marchand de biens. Nous mettons notre expérience et notre savoir faire à votre service pour vous aider à atteindre vos objectifs financiers et stratégiques.
Figital Expertise, c’est plus de 25 ans d’expérience au service des marchands de biens, une équipe d’experts dédiée et des solutions innovantes pour optimiser votre gestion comptable et fiscale. Contactez-nous dès aujourd’hui pour en savoir plus sur nos services et découvrir comment nous pouvons vous aider à réussir dans votre activité immobilière.
Le cadre fiscal du marchand de biens
Le marchand de biens exerce une activité d’achat-revente d’immeubles, de fonds de commerce ou de parts de sociétés immobilières, réalisée à titre habituel et avec une intention spéculative appréciée au moment de l’acquisition. Cette activité se distingue de la simple gestion d’un patrimoine privé : elle constitue une activité commerciale par nature, qui obéit à des règles fiscales et comptables propres. Un accompagnement adapté à ce statut est nécessaire dès la première opération, car les arbitrages (structure, TVA, engagement de revendre) se décident à l’achat et non à la revente.
En application du 1° du I de l’article 35 du code général des impôts, les personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les profits du marchand de biens ne sont donc pas imposés comme des plus-values immobilières des particuliers, mais comme un résultat d’exploitation commerciale.
Trois conditions cumulatives caractérisent l’opération de marchand de biens : des achats suivis de reventes ; des biens limitativement énumérés par la loi (immeubles, fonds de commerce, parts de sociétés à prépondérance immobilière) ; et un caractère habituel des opérations, les achats étant réalisés avec l’intention de revendre. L’intention spéculative s’apprécie à la date de l’acquisition.
La comptabilisation des immeubles en stocks
La conséquence comptable majeure du statut de marchand de biens tient au traitement des immeubles achetés pour être revendus : ils constituent des stocks, et non des immobilisations. Les biens bâtis ou non bâtis, les droits immobiliers et les parts de sociétés immobilières acquis en vue de la revente par un marchand de biens sont inscrits en stocks à l’actif du bilan.
Il en découle qu’un immeuble détenu par un marchand de biens ne fait l’objet d’aucun amortissement, y compris lorsqu’il est donné en location dans l’attente de sa revente. Le résultat imposable n’est constaté qu’à la cession, par différence entre le prix de vente et le coût de revient du bien inscrit en stock. Ce coût de revient intègre le prix d’achat, les droits d’enregistrement, les frais d’acte et, le cas échéant, les travaux d’aménagement engagés avant la revente.
Si le bien change finalement de destination et est conservé durablement en location, il doit être transféré des stocks vers les immobilisations, ce qui modifie son régime fiscal. Ce point est à surveiller de près, car il conditionne la déductibilité des charges et le traitement de la cession future. Nous sécurisons cette qualification dès l’entrée du bien au bilan.
La TVA sur la marge à l’achat-revente
Les cessions d’immeubles réalisées par un marchand de biens sont soumises à la TVA. Lorsque l’acquisition du bien par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction de la TVA – cas fréquent d’un immeuble acheté à un particulier ou d’un immeuble achevé depuis plus de cinq ans – la taxe peut être calculée sur la marge et non sur le prix total, en application de l’article 268 du code général des impôts.
Dans ce régime, la base d’imposition à la TVA est constituée par la différence entre, d’une part, le prix de vente exprimé et les charges qui s’y ajoutent et, d’autre part, les sommes que le cédant a versées pour l’acquisition du bien. La TVA n’est ainsi assise que sur la marge dégagée par le marchand de biens, en contrepartie de l’absence de droit à déduction sur l’acquisition.
La distinction entre TVA sur le prix total et TVA sur la marge dépend étroitement de l’historique du bien et des conditions de son acquisition : la qualification retenue à tort expose à un rappel de taxe. À noter que le régime de la TVA sur la marge des immeubles, aujourd’hui porté par l’article 268 du CGI, fait l’objet d’une recodification au sein du code des impositions sur les biens et services (CIBS) à compter du 1er septembre 2026. Nous analysons chaque opération pour déterminer la base correcte et documenter le calcul.
Les droits de mutation réduits sous engagement de revendre
À l’achat, le marchand de biens peut bénéficier d’un régime de faveur en matière de droits de mutation à titre onéreux. Lorsqu’il prend, dans l’acte d’acquisition, l’engagement de revendre le bien dans un délai de cinq ans, les mutations sont exonérées des droits d’enregistrement et soumises à la seule taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,715 %, en application de l’article 1115 du code général des impôts.
Ce délai de cinq ans court à compter de la date d’acquisition de l’immeuble. L’engagement de revendre doit impérativement figurer dans l’acte d’acquisition. En cas de non-respect de l’engagement, c’est-à-dire d’absence de revente dans le délai légal, l’acquéreur doit acquitter le complément de droits dont il avait été dispensé, assorti de l’intérêt de retard.
Le suivi de ce délai est un point de vigilance permanent : chaque bien acquis sous engagement de revendre doit être piloté opération par opération pour éviter la déchéance du régime de faveur. Nous tenons ce suivi et alertons en amont de l’échéance.
IS ou IR : le choix de la structure
Le marchand de biens peut exercer en entreprise individuelle, ses bénéfices étant alors imposés à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des BIC, ou au travers d’une société commerciale (SAS, SARL) relevant en principe de l’impôt sur les sociétés (IS). Le choix de la structure engage la fiscalité des résultats, la rémunération du dirigeant et la transmission des opérations.
À l’IS, le taux normal est de 25 % en 2026. Un taux réduit de 15 % s’applique, pour les PME dont le chiffre d’affaires hors taxes est inférieur à 10 millions d’euros et dont le capital est entièrement libéré, sur la fraction de bénéfice n’excédant pas 42 500 €. Au-delà, le bénéfice est imposé au taux normal.
Le choix entre IR et IS dépend du rythme des opérations, du niveau de résultat, de la politique de distribution et des projets patrimoniaux. Nous chiffrons les deux hypothèses avant de retenir une structure, en intégrant la fiscalité des dividendes et le régime social du dirigeant.
Notre accompagnement des marchands de biens à Paris
Figital Expertise, cabinet inscrit à l’Ordre des experts-comptables et tenu au secret professionnel, accompagne les marchands de biens du choix de la structure jusqu’au suivi des opérations d’achat-revente : qualification fiscale des profits en BIC, inscription des immeubles en stocks, calcul de la TVA sur la marge, suivi des engagements de revendre et établissement des comptes annuels. Nos bureaux se situent 7 avenue Gourgaud, 75017 Paris.
Questions fréquentes
Le marchand de biens est-il imposé sur les plus-values immobilières ?
Non. Les profits réalisés à titre habituel par un marchand de biens relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) au sens du 1° du I de l’article 35 du CGI, et non du régime des plus-values immobilières des particuliers. Ils sont imposés comme un résultat d’exploitation commerciale.
Comment sont comptabilisés les immeubles d’un marchand de biens ?
Les immeubles achetés en vue de la revente constituent des stocks et non des immobilisations. Ils ne sont pas amortis, même s’ils sont loués dans l’attente de la revente, et le résultat n’est constaté qu’à la cession.
Sur quelle base la TVA sur la marge est-elle calculée ?
Lorsque l’acquisition n’a pas ouvert droit à déduction, la TVA peut être calculée sur la marge (art. 268 du CGI) : la base est la différence entre le prix de vente exprimé, charges comprises, et les sommes versées pour l’acquisition du bien.
Quel délai pour revendre sous le régime de l’article 1115 du CGI ?
L’engagement de revendre, pris dans l’acte d’acquisition, doit être respecté dans un délai de cinq ans à compter de l’acquisition. Il ouvre droit à l’exonération des droits d’enregistrement et à la taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,715 %. À défaut de revente dans le délai, le complément de droits est dû avec intérêt de retard.
Source officielle : entreprendre.service-public.gouv.fr
Cette page fait partie de notre pôle expert-comptable immobilier & patrimoine. Voir aussi : promoteur immobilier et promoteurs immobiliers.
