Figital Expertise, cabinet d’expert-comptable spécialisé dans la gestion et le développement des entreprises familiales, vous propose aujourd’hui un regard approfondi sur deux structures juridiques souvent privilégiées pour les projets immobiliers : la SARL de famille et la SCI. Chacune possède ses propres caractéristiques et avantages. Examinons ces options pour vous aider à faire un choix éclairé.
La sarl de famille : cadre général et fonctionnement
La Société A Responsabilité Limitée (SARL) de famille se distingue par son caractère familial. Elle présente une flexibilité attrayante pour les entrepreneurs désireux de garder le contrôle au sein du cercle familial.
Définition et objectifs
La SARL de famille est une variante de la SARL classique où tous les associés doivent être membres d’une même famille jusqu’au quatrième degré (parents, enfants, frères, sœurs, oncles, tantes, neveux, nièces). La création de cette structure permet de gérer des biens ou une activité commune en toute confiance grâce aux relations familiales solides.
Avantages fiscaux
L’un des principaux avantages de la SARL de famille réside dans son régime fiscal avantageux. Les revenus locatifs issus de la location meublée peuvent bénéficier du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), permettant des déductions fiscales plus attractives et une charge fiscale réduite.
- Imposition des revenus basée sur le BIC
- Possibilité de déficits reportables pendant 10 ans
- Abattement pour charges réelles sur les revenus
Gestion et transmission du patrimoine
Grâce à sa structure familiale, la SARL de famille facilite grandement la transmission du patrimoine immobilier entre générations. En instaurant des règles de gestion communes et contractualisées, elle limite les conflits potentiels et simplifie les transmissions successorales.
La sci : un véhicule traditionnel pour l’immobilier familial
La Société Civile Immobilière (SCI) reste une option classique pour la détention et la gestion de biens immobiliers familiaux. Elle offre des modalités différentes en matière de gestion et de fiscalité.
Définition et formation
Une SCI est une société civile créée principalement pour la gestion de biens immobiliers. Elle nécessite au minimum deux associés, qui n’ont pas besoin d’être liés par des liens familiaux. Les parts sociales de la société représentent les apports des associés.
Fiscalité attractive
Contrairement à la SARL de famille, la SCI voit ses revenus fonciers soumis à l’impôt sur le revenu des associés selon leur quote-part dans la société. Ce mécanisme peut offrir une flexibilité appréciable dans la répartition des bénéfices et des charges fiscales :
- Imposition directe sur les associés selon leurs parts
- Possibilité de choisir l’impôt sur les sociétés (IS)
- Option pour le régime réel d’imposition
Souplesse de gestion et de cession
La SCI permet également une grande souplesse dans la gestion courante des biens et la cession des parts. Les statuts peuvent adapter les modalités de prise de décision et les conditions de sortie des associés afin de répondre aux besoins spécifiques des membres :
- Statuts personnalisés et flexibles
- Facilité de cession des parts sans besoin de notaire
- Agréments possibles pour contrôler les nouveaux entrants
Comparaison entre sarl de famille et sci : critères principaux
Choisir entre une SARL de famille et une SCI dépend essentiellement des objectifs patrimoniaux et fiscaux, ainsi que des préférences de gestion.
Nature de l’activité
Si votre objectif principal concerne la location meublée professionnelle ou non-professionnelle, la SARL de famille pourrait offrir davantage d’avantages fiscaux avec son accès au régime des BIC. Pour une gestion pérenne de biens immobiliers loués nus, la SCI demeure une référence fiable en raison de sa fiscalité stable.
Souplesse juridique et administrative
Bien que les formalités de création soient similaires, la gestion quotidienne varie entre les deux structures. La SCI bénéficie généralement d’une administration plus légère et des statuts ajustables facilitant les décisions collectives, alors que la SARL impose plus de rigueur réglementaire propre aux sociétés commerciales.
Transmission et succession
Pour une stratégie de transmission du patrimoine, la SARL de famille offre de bons outils via la donation de parts sociales et intègre clairement les membres de la famille dans le cadre juridique. Par ailleurs, les pactes d’associés permettent de régler à l’avance les éventuels litiges.
Exemple pratique de choix
Imaginons une famille souhaitant investir dans plusieurs appartements en vue de les louer meublés. La SARL de famille offrirait ici un cadre fiscal optimal (BIC). Si l’objectif inclut des placements immobiliers diversifiés avec une perspective de long terme, une SCI constituerait plutôt un cadre adapté.
