Le dispositif Pinel s’est éteint au 31 décembre 2024, emportant avec lui la réduction d’impôt proportionnelle au prix d’acquisition de logements neufs mis en location. Cette disparition ne laisse pas les investisseurs immobiliers sans outil de défiscalisation : plusieurs mécanismes de droit commun ou dispositifs spéciaux continuent d’offrir des économies fiscales substantielles, selon une logique différente — réduction d’impôt pour Malraux et Monuments Historiques, déduction de revenus pour le déficit foncier, et amortissement comptable pour le régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). La comparaison de ces dispositifs exige une analyse technique rigoureuse, car ils s’adressent à des profils d’investisseurs distincts et opèrent sur des assiettes fiscales différentes.
L’article en bref
- Le déficit foncier (régime réel, revenus fonciers) permet de déduire les charges de travaux du revenu global dans la limite de 10 750 € par an, le solde étant reportable sur les revenus fonciers pendant 10 ans.
- La loi Malraux offre une réduction d’impôt de 22 % ou 30 % du montant des travaux de restauration, dans la limite de 400 000 € de travaux sur 4 ans.
- Les Monuments Historiques permettent la déduction intégrale des charges foncières du revenu global, sans plafonnement, sous conditions strictes.
- Le LMNP au régime réel permet d’amortir la valeur du bien et des meubles, créant un déficit fictif qui efface les loyers imposables pendant des années.
- Déficit foncier et LMNP sont soumis au plafonnement global des niches fiscales de 10 700 € (hors Malraux et Monuments Historiques, qui en sont exonérés).
Le déficit foncier : mécanique et plafonnement
Le régime des revenus fonciers au réel (article 28 du CGI) permet à tout propriétaire bailleur de déduire de ses revenus fonciers les charges réelles : intérêts d’emprunt, charges de copropriété, primes d’assurance, frais de gestion, taxes foncières, et surtout les dépenses de travaux (réparation, entretien, amélioration). Lorsque ces charges dépassent les loyers perçus, un déficit foncier apparaît.
Ce déficit se traite en deux étapes :
- La fraction du déficit imputable aux travaux (hors intérêts d’emprunt) se déduit du revenu global dans la limite de 10 750 € par an et par foyer fiscal. Le plafond a été doublé temporairement à 21 400 € pour les dépenses de rénovation énergétique permettant de passer d’une étiquette E, F ou G à A, B ou C (disposition valable pour les travaux réalisés entre 2023 et 2025).
- La fraction excédant 10 750 € et la fraction liée aux intérêts d’emprunt s’imputent uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Ce dispositif est particulièrement adapté à l’investisseur disposant de revenus fonciers existants qu’il souhaite effacer fiscalement, ou à celui qui entreprend des travaux lourds de rénovation sur un bien locatif.
La loi Malraux : réduction d’impôt sur travaux de restauration
La loi Malraux (article 199 tervicies du CGI) cible les immeubles situés dans des Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) anciennement secteurs sauvegardés ou ZPPAUP. Elle offre une réduction d’impôt calculée sur le montant des dépenses de restauration complète de l’immeuble :
| Localisation du bien | Taux de réduction | Plafond de dépenses sur 4 ans | Réduction maximale |
|---|---|---|---|
| SPR avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) | 30 % | 400 000 € | 120 000 € |
| SPR avec Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP) | 22 % | 400 000 € | 88 000 € |
La réduction Malraux est exclue du plafonnement global des niches fiscales de 10 700 €, ce qui en fait un outil particulièrement puissant pour les contribuables à TMI élevée. Elle s’étale sur la durée des travaux (1 à 4 ans), générant une réduction chaque année en proportion des dépenses engagées. La fraction de réduction non imputable sur l’impôt de l’année s’impute sur les 3 années suivantes.
La parole de l’expert
Le principal risque opérationnel de la loi Malraux tient au respect des prescriptions architecturales imposées par l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) et à la gestion du maître d’ouvrage délégué (MOD), souvent une société de portage patrimonial. Les redressements fiscaux sur les investissements Malraux portent fréquemment sur deux points : la qualification des travaux (certains travaux de confort ne sont pas éligibles) et le respect des délais d’achèvement. Si les travaux ne sont pas achevés dans les 3 ans suivant la délivrance du permis de construire, la réduction est remise en cause. L’investisseur doit exiger du promoteur un calendrier contractuellement garanti et une assurance dommages-ouvrage couvrant explicitement ce risque de délai.
Les Monuments Historiques : déductibilité sans plafond
Le régime des Monuments Historiques (article 156, I-3° du CGI) est le plus dérogatoire au droit commun : il permet la déduction intégrale du revenu global, sans plafonnement, des charges foncières afférentes à des immeubles classés ou inscrits au titre des Monuments Historiques, à condition que le propriétaire conserve le bien pendant 15 ans minimum et le loue nu ou l’ouvre au public.
Ce dispositif est réservé à des investisseurs dont la tranche marginale d’imposition est élevée et dont la capacité à porter des charges d’entretien exceptionnelles est établie. La charge annuelle d’entretien d’un Monument Historique peut représenter plusieurs centaines de milliers d’euros par an. Les biens éligibles sont rares et leur acquisition nécessite une expertise patrimoniale spécifique.
Le LMNP au régime réel : l’amortissement comme outil d’effacement fiscal
Le régime de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) au réel permet d’amortir la valeur du bien immobilier (hors terrain), des meubles et équipements, et des frais d’acquisition, selon les règles comptables des articles 39 et suivants du CGI. L’amortissement n’est pas une dépense décaissée : il constitue une charge comptable fictive qui diminue le résultat imposable dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Pour un bien de 300 000 € (dont 240 000 € de valeur du bâtiment amortissable sur 30 ans), l’amortissement annuel atteint 8 000 €. Ajouté aux intérêts d’emprunt, aux charges de copropriété et aux frais de gestion, il génère fréquemment un résultat fiscal nul ou négatif — neutralisant ainsi l’imposition des loyers perçus pendant 15 à 20 ans.
Le déficit en BIC LMNP (résultat négatif) n’est pas imputable sur le revenu global : il s’impute uniquement sur les BIC de location meublée non professionnelle des 10 années suivantes. Le régime LMNP est donc un mécanisme de report et d’effacement des revenus locatifs, pas de réduction d’impôt immédiate sur les autres revenus.
LMNP et plus-value à la revente
Un point d’attention majeur : les amortissements pratiqués en LMNP ne minorent pas le prix de revient retenu pour le calcul de la plus-value à la revente, contrairement au régime LMP (Loueur en Meublé Professionnel). La plus-value immobilière des particuliers s’applique avec les abattements pour durée de détention classiques (exonération totale IR après 22 ans, PS après 30 ans). Ce régime favorable à la revente constitue l’un des avantages structurels du LMNP par rapport au LMP, où les amortissements viennent diminuer le prix de revient et augmenter la plus-value professionnelle taxable.
