Le démembrement de propriété appliqué aux parts d’une SCI permet de séparer temporairement les droits sur les revenus locatifs (usufruit) de la propriété du capital (nue-propriété). La cession temporaire d’usufruit consiste pour un associé à céder à un tiers — souvent une société à l’IS — le droit de percevoir les revenus de la SCI pendant une durée déterminée, tout en conservant la nue-propriété. À l’issue de cette période, la pleine propriété se reconstitue automatiquement entre les mains du nu-propriétaire, sans fiscalité. Cette technique, encadrée par l’article 13-5 du CGI, est utilisée dans plusieurs stratégies patrimoniales mais fait l’objet d’une surveillance accrue de l’administration. Voici comment elle fonctionne et quelles précautions s’imposent.
Rappel sur le démembrement de parts de SCI
Une part de SCI peut être démembrée en :
- Usufruit : droit de percevoir les fruits (loyers, dividendes) et d’utiliser le bien
- Nue-propriété : propriété du capital, sans droit aux revenus pendant la durée du démembrement
Le démembrement peut être viager (jusqu’au décès de l’usufruitier) ou temporaire (pour une durée définie). La cession temporaire d’usufruit est une forme particulière : le nu-propriétaire cède son droit aux fruits pour une durée fixe, contre un prix.
Schéma courant : cession à une société à l’IS
Le montage le plus utilisé consiste pour un dirigeant personne physique (nu-propriétaire des parts de SCI) à céder temporairement l’usufruit à sa société d’exploitation (à l’IS). La société perçoit alors les loyers de la SCI, les intègre dans son résultat imposable à l’IS (taux 15 % ou 25 % selon la tranche), et peut ainsi :
- Financer le remboursement du crédit immobilier de la SCI
- Amortir fiscalement les parts dont elle détient l’usufruit
- Déduire les charges liées aux loyers perçus
Le dirigeant personne physique ne perçoit plus de loyers pendant la durée de la cession, mais la valeur de sa nue-propriété s’accroît progressivement pour retrouver la pleine valeur à l’extinction.
Parole de l’expert
La cession temporaire d’usufruit à une société est un montage légal mais scruté. Le fisc vérifie que le prix de cession de l’usufruit est conforme à sa valeur réelle, que la durée n’est pas excessivement longue, et que l’opération n’est pas artificielle. J’accompagne des dirigeants qui utilisent cette technique avec des durées de 5 à 10 ans, avec une valorisation sérieuse de l’usufruit et une justification économique réelle. Sans ces précautions, le risque d’abus de droit est réel.
La fiscalité de la cession temporaire d’usufruit
Pour le cédant (nu-propriétaire)
Depuis la loi de finances pour 2012, la cession temporaire d’usufruit est imposée comme une cession de droits sociaux (plus-value de cession de titres), et non comme des revenus fonciers ou des BNC. Le nu-propriétaire réalise une plus-value égale à la valeur de l’usufruit cédé (déterminée par les barèmes de l’article 669 du CGI ou par une valorisation actuarielle). Cette plus-value est soumise au PFU (30 %) ou au barème progressif sur option.
La valeur de l’usufruit temporaire = valeur en pleine propriété des parts × taux selon la durée (barème de l’article 669 CGI : 23 % pour une durée jusqu’à 10 ans, par exemple).
Pour l’usufruitier (société à l’IS)
L’usufruitier acquiert le droit à percevoir les loyers. Ces loyers sont intégrés dans son résultat IS. Il peut également amortir le droit d’usufruit acquis sur sa durée (amortissement de l’immobilisation incorporelle).
Article 13-5 du CGI : la clause anti-abus
L’article 13-5 du CGI prévoit que le produit de la cession temporaire d’usufruit est imposé comme un revenu (catégorie du droit démembré concerné) et non comme une plus-value, lorsque la cession est réalisée dans un cadre considéré comme artificiel. Cette disposition vise à éviter la transformation de revenus fonciers en plus-value à taux réduit. L’administration peut requalifier l’opération si elle estime que la durée, le prix ou les conditions ne sont pas en adéquation avec la réalité économique.
Conditions de sécurisation du montage
- Valorisation de l’usufruit par un professionnel (expert-comptable ou évaluateur) conforme au barème fiscal
- Durée raisonnable (5 à 15 ans usuellement, selon la stratégie)
- Justification économique réelle (lien entre les revenus de la SCI et l’activité de la société usufruitière)
- Prix de cession payé effectivement (pas de cession à titre gratuit)
- Rédaction d’un acte de cession précis, enregistré
- Comptabilisation correcte dans les deux entités
FAQ – Cession temporaire usufruit parts SCI
À l’extinction de l’usufruit temporaire, y a-t-il une fiscalité sur la reconstitution de la pleine propriété ?
Non. La reconstitution de la pleine propriété entre les mains du nu-propriétaire à l’expiration de l’usufruit temporaire est un événement juridique qui n’est pas imposable en lui-même. Le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété sans payer de droits ni d’impôt supplémentaire.
La cession d’usufruit de parts de SCI est-elle soumise aux droits d’enregistrement ?
Oui. La cession de parts de SCI (ou d’usufruit de ces parts) est soumise au droit de mutation de 5 % applicable aux cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière.
La SCI doit-elle être à l’IR ou à l’IS pour que le montage soit efficace ?
La SCI peut être à l’IR ou à l’IS. La majorité des montages de cession temporaire d’usufruit à une société à l’IS s’appliquent à des SCI à l’IR (les loyers remontent à l’usufruitier qui les intègre dans son propre résultat). Si la SCI est elle-même à l’IS, la situation est différente et l’analyse doit être conduite séparément.
Ce type de montage patrimonial nécessite un accompagnement expert en amont. Figital Expertise intervient sur la structuration et la comptabilisation : expert-comptable immobilier — expert-comptable fiscaliste.
